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上海高端物业开盘 楼市限购政策被突破

作者: 来源:未知 2019-12-01

上海高端物业开盘 楼市限购政策被突破
上海知名高端物业项目翠湖天地完成了摇号排序。

4月10日,上海知名高端物业项目翠湖天地完成了摇号排序,其中不乏居住在港澳的人士来买房,还有中国内地影视明星工作室。从上海公证协会网站查询获悉,翠湖天地项目商品住房销售摇号排序共计385组。让人议论不休的是,在项目公布的个人客户当中,内地客户125组,非内地客户46组;另外还有公司客户214组。

根据网上房地产信息显示,瑞安翠湖天地项目此次开盘最高价为19.68万元(人民币,下同)/平方米。而项目的一次开盘,单价最高甚至达到了22.78万元/平方米。如果按照最高单价19.68万元/平方米计算,一套390平方米的房子总价近8,000万元。

但上海的限购政策一直是相当严格。据《每日经济新闻》4月11日报道,“虽然市场被限,但也难免有人见招拆招。”一位业内人士坦言,比如以公司名义买房。

对于公司来说,在限购政策里没有禁止公司名义购买,但这种做法有好处和坏处。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,之前上海曾专门提出企业购房再次上市交易要达到3年以上,意思是要买就先在手上放三年,看看您能不能撑得住!“但这其实是留了很大的一扇窗,如果有人注册公司,合伙买上十几套房子,三年之后就可以出手,似乎比个人买房还要宽松,何况还可以卖给不限购的人呢”。

总体来看,翠湖天地属于高端住宅,受众人群也以高收入人群为主。翠湖天地的摇号受民众关注,其实和不少与影视明星名字相似(也可能就是明星本身)的人出现在摇号清单中有关系。比如,陈思成XXX工作室,虽然其中工商信息部分被隐去,但根据查询的工商系统消息可见,该买家的统一社会信用代码头部和尾部的数字和陈思成影视文化工作室吻合。

不过,一税务专家表示,以公司名义买房需一次性付款,这意味着初始的投入成本很高。而买家要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

此外,购买的房屋无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。

举个例子,一家公司一年盈利100万元,如果认定为该房屋为固定资产,按照20年折旧来计,一套市价1,000万元的房产,每年折旧50万元(为方便读者理解,这里说的每年折旧50万是假设),那幺税前利润就减少至50万元,即纳税基础就从100万元变成了50万元。

如果公司进行股权转让只要变更股东姓名,就不需要缴纳所得税,即把公司财务做亏。不过该税务专家提醒,这要看税务局是否认可中间有没有逃税嫌疑,最终要税务局来认定股权转让价格是否合理。

据悉,公司交易房产时的所得税税率为25%,也有部分税收优惠的是15%,但交易环节中的流转税和契税是不可避免,该税务专家表示,如果持有时间长的话,个人缴税还是比公司缴税低。

税务专家建议,应该收紧公司购房渠道,上海本身住房供求关系就很紧张,还要以公司名义买住宅,没有任何道理,公司可以买工业厂房,办公用房,什幺房子都可以买,就是不该买住宅用房。